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缺证据，房产拍卖十年后过户案|奉贤区房产律师
点击次数： 更新时间：2020-03-31 17:20:03
分 享:
大家过年好，近期疫情还在持续，法官也打电话通知取消了2月10日及11日要开庭的二个房产案件。无事就练兵，年前土生金律师团队的图标又重新设计了一下，上周更新了二篇土生金房产律师团提升业务能力的文章。以后团队的主要工作就是立足奉贤，有案办案，空余时间写写文章，一方面总结我们团队办过的房产案件，一方面也分类归纳整理本区域内有典型性的房产类案件。下文是年前办结的一起案件，当事人拍卖房子将近十年才想起来要过户，在缺少证据情况下，本律师团队历时2年半，各种周折，终于办妥。
案 情 简 介：
老夏2009年4月，通过奉贤拍卖行拍得了坐落于上海市奉贤区四团镇某公寓房屋，并向拍卖行缴纳了22万元房款。后入住，因当时老夏关于产权的法律意识淡薄，考虑到办产证还要缴纳一定税费，一直故拖着没办。直到八年后，房价飙涨，打算卖出了才知道产证的重要性，如没产证再转让，下家不能贷款也不能办理过户手续，也没人敢接手。老夏这才想起要办产证至奉贤区房地产交易中心，交易中心答复需要提供开发商主体信息，买卖合同等文件，然开发商上海嘉安房公司早被吊销营业执照无法联系，拍卖公司说已经超出5年拍卖档案的保管期限，也不能提供该房产拍卖的资料，也就无法办理产证。无奈只能找律师通过诉讼解决。这场看似普通的官司经过二年半，历经4难关，终于成功。第一难关：证据不足不立案
老夏2017年4月底办理委托手续，我们第一次诉状中把上海嘉安房地产有限公司作为被告。立案庭法院以证据不足不予立案，拍卖成交确认书没有房地产公司的盖章，也不能证明拍卖是合法有权拍卖，更不能证明当事人房款已经交付。房地产公司已经吊销，也不可能联系到房产公司去核实。因确认书上有拍卖行的公章，然后变更该诉状将拍卖行列为共同被告，多次去拍卖公司查询该宗房产的拍卖档案，然被告知根据相关规定，拍卖档案仅保存5年，拍卖的原始档案已没有，也无电子档案。告知立案庭法官该做的做了，我方现阶段客观上没能力进一步举证，可以在庭审阶段由法官去相关方核实，最后经法院立案庭领导决定，在我方写下愿意承担诉讼风险情况下才受理该案。
第二关：庭审关
2018年5月立案，庭审过程中主审法官也认为证据不足并以不撤诉就驳回向当事人施加压力。本律师团队反复考虑认为一方面应当坚定信心，虽然证据少，但只要认真查不可能查不出来。房地产公司虽然被吊销执照无联系方式，但股东还在；另虽然过了拍卖行5年的档案保管期找不到该房产的拍卖资料，但拍卖行的人还在，只要认真去查是能查实的。如现在撤诉，再耽搁时间，以后时过境迁，更难查明事实。在前期跟拍卖行多次沟通的基础上，法官也去了一次拍卖行，当初经手的拍卖师已经升为拍卖行的经理，经深入对话拍卖行经理对这宗拍卖的背景及过程想起一点事情来，但还是没有书面拍卖档案可提供。也就是说仅有拍卖行经理口头说的似是而非的印象，还不能作为法官判决的依据，最后想到从财务处理上查阅当初交房款的入账凭证，另补充了我方实际占有及入住的证据，法官才终于在2018年10月底下了判决。
第三关：执行关
现实生活是复杂的，即使法官也不可能对每种房产执行案件程序都熟悉。判决生效后申请执行，找执行法官。执行法官第一次竟然说没合同不能执行，要重新以确权为由再起诉，当事人蒙圈了。我跟执行法官继续沟通，前期我们跟交易中心沟通过了，有判决书就可以过户。执行法官遂说，依他的经验是不能过户的。如果我方坚持法官协助执行通知书可以出具，但不能保证能办下产证来。拿到二份共四页协助执行通知书，一份是给奉贤区税务局的，一份是给奉贤区不动产登记中心的。
第四关：税务关
2019年6月拿到协助执行通知书到交易中心，登记窗口让先到税务窗口，本以为交了税就可以很快办了，结果在税务窗口又卡了6个月时间。
税务窗口说交材料等通知，后来说计税基数税务局内部在讨论，2个月没结果。我打12345市民热线督促，区税务局局回复再后来说判决书中没载明税费承担问题，要求提供拍卖公告，如果提供不了拍卖公告，开发商的税费就由我方承担，有土地增值税好几个税种类，还要看这个拍卖是按一手还是存量转二手，税费比较高，问我方是否愿意？
我说不愿意，开发商注销不是我方责任，我方虽没拍卖公告证明税费由开发商来承担，但税务局也没证据让买方来承担。再问开发商税费有多少？我方承担法理依据何在？那边说报市税务局讨论，再2个月没结果。再打12345，后来那边说可以了，开发商税费不用我方承担，我方只按照拍卖成交价22万元承担契税。
2020年1月12日，老夏终于拿到产证，感谢律师在这个案件中的坚持和付出。
经 验 总 结：
1、有的案件，生活常识和信心比法律知识更重要。做律师要独立判断，有的案件根据常识内心确认可以办，就大胆去办。律师与法官是职业共同体，法官的话不能不听，也不能全听。有时法官基于结案率考核压力或者为降低风险从保守考虑不给立案或者要求撤诉，在这种情况下该坚持的要坚持。信心是可以传导的，有时法官让撤诉也是在考验当事人的意志力。如果内心坚定，也会影响法官的态度。当然也要从法律技能上要想办法让法官解除顾虑，比如法官的判决要有证据支撑，要找到判决证据的落脚点。
2、从诉讼技巧上，有时多列一个被告或者第三人的目的不是让其承担责任，仅仅是为了完善证据链。在现有法律框架下，律师调查取证权有限，通过诉讼角度及诉讼主体的安排，有时可以取到多快好省的目的。
3、不是所有具体问题都有标准答案，有的事情不坚持到最后就不知道结果。法律规定是归纳笼统的，但现实世界是复杂的，有的问题书本中没有标准答案，别说要求律师，就是问法官或者税管员，他们也未必遇到过，也未必能做出准确答案，往往从自身角度出发给一个对他们来讲风险最低责任最小的答案，然而这个答案其实并不正确。作为律师，法律要懂，在这种情况下是提供一个应对思路，这是个方法论的问题，这比一个具体的答案更靠谱。
撰文：李先峰律师 奉贤区专业房产律师
本文关键词：房产律师 奉贤区房产拍卖 奉贤区房屋买卖合同 本站链接：http://www.meiguls.com
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