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与最高院专家面对面,用最新审判理念指导房产实务|奉贤房产律师

点击次数:   更新时间:2020-03-31 17:04:03   分    享:
背景:
    最高法院历经8个多月的努力,5次征求意见,迭代13版,于2019年11月份公布了12个部分130条的《九民会议纪要》。纪要的下发对民商事审判工作有重要的参考意义,它对包括民法总则适用、合同效力判断、担保、民刑交叉等一系列热点、难点问题发表了意见。各级法院对《会议纪要》发布后尚未审结的一、二审案件,可据《会议纪要》进行说明。可见会议纪要对于律师办案有直接指导意义,因此土生金律师团队张昆虽然案件缠身仍第一时间赴京跟最高院专家面对面研讨,了解变化过的最新审判理念用以指导土生金房产律师团的承办案件。

张昆律师赴京研修记:

    2019年12月,土生金团队张昆律师参加了《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解适用暨公司金融纠纷案件审判实务高端研修班。此次研修旨在帮助法律工作者正确理解和适用最新会议纪要的精神,提升民商事金融法律业务中的思维、技能与方法,更全面地把握有关民商事纠纷解决的基本规则,显著提高处理相关金融纠纷的能力和技巧。

《九 民 会 议 纪 要》学 习 心 得 张昆律师:

     概括来说,纪要改革了民商事审判理念,强调通过穿透式审判思维,查明当事人的真实意思,探求真实的法律关系。纪要谨慎地强化了国家对契约自由的干预,纪要直面民商事审判中的前沿疑难争议问题,对实践中”苦法律人久矣“的诸如对赌、公司对外担保、清算义务人法律责任、公章的法律效力、让与担保、以物抵债、房屋消费者的期待权保护等问题明确了最高司法机关的态度。可以说,纪要对司法审判尤其是房产交易案件的影响是深远、广泛。会议纪要对在办的房产有现实指导意义,有个二手房过户被查封的案子,我们团队马上援引会议纪要中可以过户的4个要件跟主审法官沟通也取得了很好的效果。

举几个密切跟房产相关的例子:
    1、对于房屋价格上涨,开发商反悔不卖,以其未获得商品房预售许可为由请求确认商品房预售合同无效的问题。纪要明确,进行合同效力判断时,要进行法益衡量,要考虑是否涉及交易安全保护问题,考察禁止性规范禁止的是一方的行为还是双方的行为。如果法律仅是禁止一方为某种行为,在确定合同效力时,需要优先考虑交易相对人的保护。
    2、长期房屋租赁合同履行中,双方形成合同僵局,允许违约方在一定条件下解除合同。
    3、债务没到期,双方协商以物抵债,抵债物没交付的,应当根据原来的债权债务关系(如民间借贷)诉讼,不能直接要求交付抵债物,否则一律驳回。
    4、房屋抵押担保中,因登记簿原因,导致登记簿记载的担保范围与合同约定不一致,根据该地区不动产登记系统是否规范科学区分处理,系统规范科学的,以登记为准,否则以合同约定为准。
    5、房屋抵押合同未办理抵押登记,之后因房屋灭失或其他原因不能办理抵押登记的,可以要求抵押人以房屋价值为限承担责任。
    6、房屋抵押中,抵押权人转让债权,虽然新的债权人和抵押人无合同关系,但根据“抵押权随主债权转让即从随主”的规则,新的债权人可以直接向抵押人主张行使抵押权。
    7、二手房买卖中,买家付款后尚未过户,卖家因负债导致房屋被法院查封并执行,买家只有在同时符合以下四个条件时才可以排除法院的强制执行:(1)合同签订在房屋被查封以前;(2)合法占有房屋在被查封以前;(3)已支付全部购房款或将余款交付法院执行;(4)买家对未办过户登记没有过错。

    毫不夸张的说,纪要树立的新理念新规则,将影响未来很长一段时间的司法审判和民事交易,不学纪要将办不好案子,不学纪要将做不好交易,不学纪要将处处踩坑。从这个角度说,纪要就是法官判案的尺子,只有了解法官怎么判案的最新尺度,才能对案件有更准确的预判、更全面有效的应对,才能提高胜诉率。 因此,作为服务客户的律师,我将以此次培训学习为契机,秉持“罗马不是一天建成的”的理念,继续积极学习、深挖学习,将与团队伙伴共同学习,在实务工作中适应新理念,善于运用,为客户创造更大价值。

撰文:张昆律师

  本文关键词:房产律师 奉贤区二手房买卖合同 奉贤区房屋买卖合同 本站链接:http://www.meiguls.com

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