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20多年前购买的房子还能要求过户吗?奉贤区房产律师

点击次数:   更新时间:2020-03-31 17:25:03   分    享:
案情简介:
    1997年12月,Y某以5.8万元购买T某位于金山区朱行镇房产,Y某于合同签订后3个月内付清了全部房款,T某将房屋交付给Y某使用至今。后,T某失联,Y某无法办理过户手续,Y某无奈经多方咨询最后决定聘请本土生金律师团队为其维权,本律师团队2019年 12月初接案,于2020年3月5日成功结案(案号2020沪0116民初235号),获得当事人好评。

办案过程:

    T某早已搬离原住址,律师先通过派出所查询其户籍信息,因收款人并非产证产权人,律师又到档案馆调取T某相关婚姻家庭档案,证明收款人是T某当时的丈夫,然后根据T某现在的户籍地找到T某家属,进而得知童某现在居住信息。

案件难点:

    本案事实部分清楚,争议问题是过户登记请求权能不能适用诉讼时效。对此,法院内部也有不同意见,第一种意见认为,过户登记属于债权请求权,适用诉讼时效;第二种意见认为合法占用人的过户登记请求权不适用诉讼时效。
    2017年民法总则生效前诉讼时效是2年,之后是3年。民事诉讼法明文规定,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定,但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案从合同签订算起已经超过20年,如果第一种意见成立,这个案子就面临败诉风险。我们就律师做了大量理论研究及类似案例检索工作,认为本案从理论上不适用诉讼时效,也搜集到了上海本市支持不适用诉讼时效的几个判例,在开庭前已经做到胜券在握。


不适用诉讼时效,多地法院意见及判例

    1、《八民会议纪要》24条,已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产,利害关系人请求确认物权的归属或内容,权利人请求排除妨害、消除危险,对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的,均应不予支持。
    2、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》2012年3月5日 17条,房屋买卖合同签订后,出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起确权之诉,请求确认房屋归其所有的,人民法院应当对买受人进行释明,告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记,买受人坚持不予变更的,应当驳回其诉讼请求。买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的,不受法律规定的诉讼时效期间的限制。
    3、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》2017年9月12日 46条房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉讼时效抗辩的,不予支持。
    4、上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第1028号:”关于陈某某提出刁某某提起本案诉请已过诉讼时效期间的主张,本院认为,刁某某在原审中提出要求陈某某转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,而物权请求权的作用在于保障物权回复圆满状态,是物权效力的具体体现,不应适用诉讼时效的规定,故对陈某某的该项主张,本院不予支持.”
    5、上海市徐汇区人民法院(2017)沪0104民初16925号:”关于被告提出,物权民事纠纷办案指南第6条规定,物权变动请求权时效是二年,物权变动前,是基于债权请求权要求对方交付。2003年转让协议约定是2005年初办理登记,原告于2017年起诉,时效届满之意见,鉴于陆某8在2003年转让协议签订后,于2004年底前履行了支付全部转让款的义务,且系争房屋一直由陆某8一家居住使用,在具备转让条件的情况下,陆某9提出异议,未按约履行协助过户的义务,且2010年6月补充协议也明确“拟改变原《协议》中有关’乙方将其持有的份额直接转让到甲方名义’的要求,而直接请求乙方协助甲方对外出售该房屋“之内容,故陆某8请求陆某9配合办理过户手续,具有物权属性,不存在诉讼时效问题,被告上述答辩意见,本院不予采纳。”

不适用诉讼时效的理论基础
    我们要明确过户登记请求权,指不动产受让人所享有的请求出让人协助其完成所有权转移的权利。在登记生效原则下,办理不动产过户登记之前,不发生物权转移,买受人享有过户登记请求权的基础不是物权,而是其与出卖人之间的房屋转让合同,因此,从性质上看,过户登记请求权属于债权请求权。根据民法总则对诉讼时效客体的规定,债权请求权原则上应当适用诉讼时效,但由于合法占有人过户登记请求权的特殊性,致使对已基于房屋转让合同等债权契约而合法占有不动产的受让人的过户登记请求权适用诉讼时效缺乏合理性与必要性。
主要原因有以下三点:
    1、合法占有人过户登记请求权适用诉讼时效会导致房屋所有权的权能分裂。
买受人事实上已享有占有、使用和收益三项权能,已拥有事实物权,尤其是在不为处分的情况下,占有、使用和收益已足以达到房屋交易的主要目的。若对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效,会导致房屋的合法占有人不能得到法律上的物权,享有法律上物权的所有人无法完整支配房屋,进一步造成标的物长期处于归属不清或权利真空状态,不利于物权状态的清晰和统一。
    2、合法占有人的过户登记请求权与适用诉讼时效的其他债权请求权的客体存在本质区别。
适用诉讼时效的债权请求权人欲以实现的法律目的是获得对方的特定给付,而合法占有人的过户登记请求权几乎不具有财产给付的实质内容。
    3、以过户登记请求权属于债权请求权为由对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效会造成“买受人不能取得所有权,出卖人无法取得占有权”的逻辑困局。
    在房屋已经交付的情况下,房屋所有权人已丧失因使用房屋所带来的经济价值,其以诉讼时效抗辩以逃避协助履行过户登记义务的目的,实质是以所有权人的身份攫取再行转让、抵押等带来的经济利益,这又会转而侵害合法占有人已取得的占有权、形成权利纠纷的恶性循环。因此,对合法占有人适用诉讼时效制度不具有正当性,不符合诉讼时效制度的价值,本案应当支持Y某请求T某协助履行过户登记义务的诉讼请求。

办案小结:

    房产价值大,房产是个人的重要财富形式,案件成败之间,关乎当事人身价。房产律师只有对相关规定及判例充分了解,才能正确预判案件走向,只有准备工作做足,才能在法庭上立于不败之地。

撰文:李先峰律师

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