执行程序中租赁权的相关问题--法官文集摘录

（一）.“中国法院网”《执行程序中租赁权的认定与处理》 作者：刘贵祥 2014-5-29 作者单位：最高人民法院

  　1.执行程序中对于租赁权的认定：执行程序中对合同法第二百二十九条应作限缩解释，将租赁权的成立限制于占有租赁物之后，以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。

　合同法第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力

    2.执行程序中对于租赁权的具体处理：执行程序主要在拍卖租赁物时涉及租赁权的处理问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，司法拍卖对于担保物权采用涤除主义；对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。因此，在执行程序中对于租赁权的一般处理方法为，保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条　拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

   2.1对于租赁与抵押共存时的处理，物权法第一百九十条有明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。适用该法条需要注意如下两点：

   第一，需要正确认定租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点。但是如上所述，租赁权的成立以占有为条件，所以判断租赁权产生对抗性的时间点为“占有时”。就抵押权来说，本法条后半段将能够对抗租赁权的范围限制于“已经登记”的抵押权，所以判断抵押权产生对抗性的时间点为“登记时”。

　　第二，该法条所讲的对抗性，仅指抵押权与租赁权之间，并未涉及抵押权人与抵押人、租赁权人与出租人之间的权利义务关系。对于后述两对关系来说，还是要受双方合同的约束。即，在抵押在前的情况下，租赁权人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任；同理，成立在后的抵押权人也可基于抵押合同向抵押人主张权利。

（二）.“中国法院网”《是否应除去拍卖财产上原有的租赁权》 作者：刘恒军 2006-09-20 作者单位：广东省云浮市中级人民法院

　笔者认为，在执行机构认定租赁合同成立生效后，“除去”的含义应是解除合同，因为法院强势介入租赁合同是合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依《合同法》第九十四条“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，当事人任何一方可以提出解除合同。在执行实践中，执行机构可以“不带租拍卖某物”而对此不予考虑。利害关系人的权益则通过实体性救济方法—异议之诉来保护。

（三）.“中国法院网”《拍卖物上设有租赁权影响拍卖应如何去除》 作者：胡恒波 2007-04-26 作者单位：江苏省睢宁县人民法院

第一、解决如何除去影响拍卖的该租赁合同这一关键问题。笔者认为，应当按照以下方案将其去除：首先，应中止该执行案件中的拍卖。然后，根据该租赁合同是在设立抵押权之后产生的实际情况，人民法院可以书面告知承租人张某协助执行，并要求其在一定时间内搬出抵押房屋，否则，造成的损失由其自行负责。因为承租人张某此时是作为协助执行人的角色出现，法院通过其协助执行而达到除去影响抵押权优先实现的情形之目的，所以，这种做法并非法院自行解除被执行人（即物权人）黄某与承租人张某之间的租赁合同关系。待完成上述工作后，法院才应恢复对该房产的拍卖。

第二、不能以拍卖所得价款补偿承租人张某因租赁合同没有履行完毕而造成的损失。因为根据物权优先原则，该房产在租赁合同订立前已经设立抵押权（优先受偿权），拍卖所得价款应当优先满足抵押权人赵某的债权，所剩价款应属被执行人黄某所有。因为抵押权人赵某与承租人张某之间没有任何的法律关系,所以,不能以拍卖所得价款对承租人张某进行补偿。

　　第三，至于承租人因搬迁造成的损失，这是承租人张某与出租人（物权人）黄某之间产生债的法律关系所要解决的问题。所以承租人张某的损失可由其另行向有管辖权的法院提起诉讼。张某提起诉讼后，可申请法院对拍卖价款优先偿还抵押权人后的余款进行财产保全。待法院对该租赁合同纠纷作出裁判后，再由张某申请法院执行其债权。